ARRENDAMENT D’INDÚSTRIA. IMPAGATS PER LA CRISI

La coneguda clàusula rebus sic stantibus és una figura excepcional que en ocasions han adoptat els tribunals quan han considerat just reduir la renda inicialment pactada per a certs negocis, en funció de les circumstàncies concretes de cada cas, com va ser la crisi econòmica de 2008 o actualment la crisi a la qual fem front com a conseqüència de la situació generada pel coronavirus.

Un dels últims en adoptar aquesta clàusula ha estat un jutjat de Barcelona, que recentment ha estimat la demanda d’un arrendatari que sol·licitava reduir a la meitat durant un any la renda pactada, en base a una alteració imprevisible de circumstàncies que ha generat un clar desequilibri en les prestacions a les quals ha de fer front, en concret per diversos habitatges i un local destinats a l’allotjament turístic l’arrendador dels quals és un propietari considerat gran tenidor, a causa de la impossibilitat de continuar el negoci en les condicions pactades originàriament.

Tot i que en aquell moment l’arrendatari no es va acollir a les mesures que es van aprovar a l’abril per a recolzar l’economia i l’ocupació, a propòsit de la situació de crisi generada per la pandèmia, el jutge considera que això no és un obstacle per a estimar-ne la pretensió, ja que ni amb aquestes mesures es produeix l’equilibri contractual ni es restableix la base del negoci. A més, que s’establissin aquestes mesures tampoc no significa que es pretengués eliminar la possibilitat de donar una altra solució a la situació creada per la pandèmia. La finalitat d’aquestes ajudes no era reequilibrar els contractes, com sí que ho fa la clàusula rebus sic stantibus, sinó reduir els costos que han d’assumir els empresaris.

Resumidament, les raons fonamentals que porten el jutge a estimar la demanda són les següents:

• Es compleixen els requisits per a poder aplicar la clàusula rebus sic stantibus perquè les parts, en formalitzar el contracte, no podien preveure la situació tan extraordinària i amb impacte en l’economia com la que s’està vivint a conseqüència de la pandèmia i de l’estat d’alarma.

• En el contracte d’arrendament destinat al lloguer turístic, la base del negoci és que l’arrendador cobri la renda en els imports pactats i que l’arrendatari obtingui un benefici amb aquest arrendament. Aquesta situació ha produït la frustració de la finalitat dels contractes o, almenys, un perjudici greu i excessivament onerós per a una de les parts que altera de manera substancial la base del negoci jurídic.

• Hi ha hagut una negociació prèvia entre les parts. L’arrendatari va oferir reduir la renda al 50 %, cosa que no va acceptar l’arrendador, que només estava disposat a oferir una moratòria en el pagament de la renda.

• L’arrendatari proposa una solució justa i equitativa. En abonar el 50 % de la renda, assumeix unes pèrdues al seu negoci superiors a aquest percentatge. Perquè al solució sigui justa, l’arrendatari ha d’assumir un percentatge de pèrdues més elevat per la seva condició d’empresari, ja que com a tal, corre certs riscos. No obstant això, l’arrendador sempre percep la renda que ha pactat i només està sotmès a la incertesa que li paguin.